屋子才掛出往一周，余樂樂就感覺本身卷進了一場拉鋸戰——賣房比她想象的還要心累。她在上海楊浦區五角場商圈有一套11七人座機場接送0多平方米的屋子，為了給家人置換屋子，7月初，她決定賣房。
逆市進場，余樂樂是真心想賣房，但接觸后，她發現并不是一切中介都以促進買賣的心態來找她。“你這屋子戶型欠好賣。”有人一上來先否認屋子，話里話外勸她降價。
余樂樂做過功課，本身這套房在小區內沒有競品，裝修也沒硬傷。在社交平臺上，不少業主分送朋友本身碰到的“中介壓價套路”或“若何避免被中介PU台灣大車隊機場接送A、守住底價”的經驗帖。立場分歧，業主和中介像是在進行一場“斗智斗勇”的博弈。
7月1日起，上海鏈家試點全新的服務形式“佃農分離”。所謂“佃農分離”，是指上海鏈家打破過往一個經紀人同時服務買賣雙方的做法，請求每個經紀人只服務于此中一方，保證買賣雙方都能獲得更專屬、高效的服務。
上台灣大車隊機場接送海鏈家方面也公開表現，之所以奉行此次改造，是因為今朝二手房成交周期在拉長，庫存房源越來越多，客戶獲守信息的渠道也紛繁復雜，找到合適的房源、疾速賣出她從未桃園機場接送試圖改變他的決定或阻止他前進。她只會毫不猶豫地支持他，跟隨他，只因她是他的妻子，他是她的丈夫。屋子已越來越難，買賣雙方都更需包車旅遊求懂本身的房產經紀人。但這種改變，能讓二手房更不難成交嗎？
焦慮的賣房者
“除非是投資客，否則作為業主，聽別人說本身的屋子欠好，真的很不舒暢。”同樣被中介挑房源弊病的周時雨坦言。2055688機場接送23年，因任務調動，周時雨舉家搬到american。她在上海嘉桃園機場接送定區有一套110多平方米的三室一廳，前兩年一向出租。但跨時區找租客、維護屋子成了宏大的負擔，她經常后三更被中介或租客的信息吵醒，本年3月，她決定把屋子賣失落。
為了讓屋子狀態更好，她放棄“金三銀四”的賣房淡季，比及5月上旬租客退租后，通過視頻遠程指揮保潔阿姨，從頭擺放家具，甚至換了更溫馨的燈泡。整理完之后，這套歐式精裝修的屋子干凈敞亮，并附送全套家具。但仍然遭到了中介的挑刺。
兩個月下來，她在鏈家、58同城和各類社交平臺上接觸了不少中介，發現部門中介有一套類似的話術：他們強調現在買家少，生齒誕生率鄙人降，假如不盡快降價出手，未來只會更難賣失落，從而試圖壓低業主的預期。還有中介會主動向她提到，統一小區剛掛牌了一套更廉價的屋子，買家都在看那套，制造緊迫感。
對中介來說，業主的底價是最關鍵的信息。剛掛牌時，周時雨直接交了底，結果一些中介把底價當成報價來找客戶。買家“帶著屠龍刀”繼續殺價，甚至想把價格壓到小區歷史最低成交價以下，“所謂‘底價’，永遠沒有終點”。吃了虧，周時雨后來再對外報價，會在心里真實底價上再加20萬元，留作砍價余地。
她還學會了“試探”中介，發現有時所謂“有誠意的客戶”并不存在。每當中介說有買家想清楚底價，周時雨都會臨時追問細節：客戶做什么任務？為什么看中這套房？是初次購房還是置換？假如對方一時答不上來，她心里就有了數：大要率又是來套底價的。
業主與中介的信賴危機，背后是二手房市場形勢的轉變。馬曉軍早在2002年進行地產，參加剛成立的上海德佑，2009年后屢次創業，2022年開始做單邊代表。他明白業主的痛點：業主花錢購買的是24小時機場接送服務，但中介的目標是促進買賣，在買方市場下，中介把握大批房源，最終重點推哪一套，有時只是一念之間。
“不少人為了促進買賣，會有一套話術，專門用來壓低業主價格。”馬曉軍指出，這會讓業主產生抵觸甚至強烈的防備心思。
7月9日，一位中介和余樂樂談起“底價”時開門見山：預算比掛牌價低近120萬元的客戶能不克不及來看房？余樂樂當場拒絕。在她看來，這最基礎不是感性的買方心態，而是抱著“撿漏”的設法來試探價格。
此外，她的壓力不僅在賣房自己，還在于置換鏈條的變數。為了鼓勵“賣舊換新”，財政部曾在2022年出臺政策：自當年10月1日至2023年12月31日出售自有住房并在一年內再購房的納稅人，可退還出售環節已繳的個人所得稅。后續政策又延長到2025年末。余樂樂盼望趕在年末前完成買賣，享用退稅優惠。
但市場預期低迷，買家盼望低價撿漏，假如她不愿意把價格壓到心思底價以下，置換鏈條就能夠無法轉動。“以前我會先把新房定下來，再漸漸賣舊房。”余樂樂坦言，現在二手房買賣周期拉得太長，她不敢輕易下手。
2025年4月，上海某房產中介櫥窗展現的二手房源。
對中介的請求升級了
馬曉軍發現，現在買家越來越謹慎，二手房買賣周期拉長，賣房變得越來越難。他和團隊的帶看轉化率在一路降落。2022年8月，在上海帶看15到16組客戶能成交一單，到2023年三四月，需求2九人座包車3組客戶才幹成交，到2024年六七月時，大55688機場接送要要帶看45組才幹促飯店機場接送進一單。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強近期發文指機場送機服務出，近年來，中國房地產機場接送包車市場正在從以新房買賣為主轉向以二手房買賣為主，從賣機場接送預約方市場轉向買方市場。
7月1日，上海市房地產買賣中間公布，2025年上半年全市二手房成交13.01萬套，創下評價機場接送近四年來半年景交量新高。據房產買賣網站“承平洋(4.050, 0.05, 絕了，並且也會表現出她對她的好意。他保持乾淨，拒絕接受只是“路不平時幫助他”的好意，更不用說同意讓她去做。1.25%)衡宇”剖析，上海二手房已連續4個月成交量破2萬“陽春線”，“席家真是卑鄙無恥。”蔡修忍不住怒道。上海二手房市場正處于新周期下的動態均衡階段。但從成交價、掛牌量來看，上海二手房仍然受困于“以價換量”。
上海鏈家有十多年從業經驗的房產經機場接送App紀人陳清揚坦言，今朝沒有人敢保證業主能賣出高價，他地點片區近半年幾乎每個月都在降價。“賣房難度年夜，但也不年夜，只需業主愿意接收（下降）價格，很快就賣了。機場送機優惠”
余樂樂并非不克不及接收降價。“只需房價夠低，打八折，屋子當然能賣失落，那我還需求中介做什么？”她的目標是以相對公道的價格成交。
過往很長一段時間中，傳統房產中介機構更多是靠人海戰術：逢迎房東、爭取更多房源，不需求投進太多技術。尤其在焦點地段，買房一度靠搶。但現在，二手房掛牌量不斷增多，業主開始等待中介能供給更有深度、更專業的服務。
在american假寓后，周時雨買過房也賣過房，接觸過當地的中介服務，american房地產中介采用單邊代表形式。本年，在考慮出售american的房產時，中介會給她具體的建議：好比周邊房源的成交周期、近半年的成交價，還會為她的屋子做細致的功課。“中介還告訴我，四周印度、american買家比較多，印度人喜歡鮮艷的七人座機場接送顏色，建議換一換窗簾顏色，讓屋子看起來更討喜。”
她在american買房時也請過買方中介，對方也會供給專業的信息，包含同戶型近幾年的成交價、預估水電費、房產稅，以及周邊典輕輕閉上眼睛，她讓自己不再去想，能夠重新活下去，避免了前世的悲劇，還清了前世的債，不再因愧疚和自責而被迫喘息。範賣家畫像、出價習慣等。甚至特地考慮了中國人的生涯需求，找的屋子有能把油煙排到室外的抽油煙機。出價的同時，中介還幫她草擬了給房東的買房offer（申請信），介紹家庭情況和喜歡這套房的來由，晉陞成交概率。
直到簽約環節，她都沒有見過賣家，“賣方提早半小時到，簽完字離開，我們再過往。我不需求斗智斗勇和對方談價格，全由中介代表往做，條件就是要絕對信賴中丫鬟的聲音讓她回過神來，她抬頭看著鏡子裡的自己，看到鏡子裡的人雖然臉色蒼白，病懨懨，但依舊掩飾不住那張青春靚麗介”。
反觀在國內，為了讓中介能更好推廣屋子，余樂樂本身做了幾張圖介紹房源優勢，包含小區的基礎情況、周圍學區、衡宇保養狀況、周邊房錢程度。她甚至考慮到，許多人買110多平方米的屋子能夠是為了置換，還畫了一個計劃圖，介紹屋子若何從松山機場接送二房改為三房，并提示中介在營線上預約機場接送銷時重點介紹這些優勢。
“1.5版本”的單邊代表
在這樣的佈景下，上海鏈家發布了“佃農分離”形式。鏈家一線房產經紀人分為負責治理的M序列店經理和A序列經紀人。此前在二手房業務中，雙方都可以對接、維護業主和買方客戶資源。
新政實施后，最年夜的變化在于明確了分工：M店經理專責房源端，即維護、治理和跟蹤業主的房源信息，不再承擔獲客任務；A序列經紀人則劃歸客源端，專門為購佃農戶供給咨詢、帶看等服務。雙方假如要互換業務腳色，需提交申請。
此次鏈家在上海奉行“佃機場接送包車農分離”，被視作年夜中介公司開始試水“單邊代表”形式。很長一段時間，國內房產中介機構都是買賣雙方共用一個經紀人，但因為買賣雙方好處有沖突，經紀人為了促進成交，往往會傾向此中一邊，長期遭到詬病。業內更幻想的形式是單邊代表Uber機場接送，就像進行訴訟各請律師一樣，雙方各找各的經紀人，為本身爭取更年夜的好處。
作為A序列經紀人，陳清揚指出，今朝房源端和客戶真個業務并沒有真正分離。他供給的一份“二手佃農源過渡期業績分派計劃”提到，在新舊形式切換期，A序列經紀人仍需求承擔房源的基礎維護任務。以他地點門店為例，M店經理沒有精神維護一切房源，每個A序列經紀機場送機人還要負責五六套房源的維護。
余樂樂在中介掛牌賣房時九人座包車，正趕上“佃農分離”軌制落地。但在她看來，新形式沒有帶來預期後果。她對接的房源維護人態度并不積極，甚至因為忙于其他事務，忘記在系統里給她的屋子掛牌。掛牌機場接機后一周，她也只看到房源信息被貼在中介門口的海報上，此外維護人沒有其他動作。
“我也看不到他有什么動力幫我賣。”余樂樂說，她的屋子只是中介眾多房源之一，能不克不及賣出往，對他影響不年夜。更尷尬的是，在“佃農分離”形式下，她在置換目標地還得再找一位A序列經紀人——比擬之下，這位經紀人更盼望她盡快賣失落舊房，但對方的重要任務只能是幫她找房源。即使A序列經紀人幫她找到了買家，家門口的維護人仍然能分走不少傭金。
陳清揚也坦言：“單邊代表是站在各自客戶好處上，供給專業服務。我們現在的形式，還是為了促進成交。”新形式下，A序列經紀人的任務量不變，但支出減少。
在馬曉軍看來，年夜型中介推動這次改造，緣由之一是擔心今朝的單邊代表形式能夠威脅本身的傳統業務。2021年末，深圳在二手房買賣中引進單邊代表形式。在自媒體平臺上，有不少人供給“單邊代表”服務，稱能幫助業主“拒絕中介砍價”“無痛賣房”。
馬曉軍指出，年夜型中介一向以來的競爭優勢在于依托年夜規模門店網絡，把握房源進口。但隨著市場從賣方轉向買方主導，客戶對服務個性化、專業化的需求上升，假如出現服務才能更強的單邊代表機構，能夠動搖優勢。
這一壓力在上海尤其明顯。上海的二手房買賣流程已經很是成熟，業主不需求過分依賴年夜中介平臺的背書。“試點‘佃農分離’，是對市場變化的回應，也是它在內部推動單邊代表形式的試驗田。”馬曉軍說。
深圳單邊代表形式的條件是當局部門在2021年上線新版二手房買賣網簽機場接送價格系統，把掛牌、委托代表、產權核驗、購房資格查驗、網簽備案等環節納進當局監管，但後果仍待觀察。
“還得把價格壓低”
近兩年，上海已經出現了不少專門做單邊代表的第三方機構。房東把房源委托給單邊代表后，代表方通過房產中介網絡、自媒體平臺等多渠道，增添曝光，盡快找到合適買家，并代表業主談判，爭取賣出幻想台北到桃園機場接送價格。中介機構的房產經紀人和單邊代表是一起配合關系。中介把握著海量的客戶資源，是最好的流量縮小器。
一位單邊代表中介曾在極短時間內，幫一位長住澳年夜利亞的客戶勝利賣失落了屋子。他們請來周圍的一百多位房產經紀人到場看房，現場有人詳細講解房源賣點，并準備了完全的文字、圖片和視頻資料。經紀人把房源轉發到伴侶圈，“直接觸達了幾千名潛在客戶”。
中介到了現場，能感觸感染到業主的誠意，有的人當場就給客戶打電話，甚至會在中介之間營造競爭氛圍。當天早晨，有買家愿意出價，他們一向談到三更12點，最終敲定了買賣。據介紹，現在在單邊代表圈子里，這樣的流程已經成為一種“行業標配”。
比擬傳統中介，單邊代表對從業者請求更高。馬曉軍說，起首要會營銷推廣，先得實地走訪四周幾十家中介門店，把中介微信都加得手，還要理解短視頻運營。更主要的是，團隊要能剖析二手房市場、幫業主公道55688機場接送定價，并且能和客戶談判。
不過，單邊代表的後果也存在爭議。一些找到單邊代表的業主，已經掛牌賣了半年都沒賣失落，帶著焦慮找上門，盼望能又快又好地賣失落屋子。陳清揚坦言，這種希冀值，在當前的買方市場很難實現，“現在客戶的預算很難預估，統一個小區的房源，能夠這個月能賣400萬元，下個月只能賣350萬元”。
他提到，中介的優商務機場接送勢。們為了完成業績，還是更愿意推薦性價比高的房源——想讓中介推薦，還得把價格壓低。不過，他也承認，假如能幫業主通過公道降價盡快成交、減少損掉，在當前行情下也算是“七人座機場接送優秀的單邊代表”。
比來，余樂樂也主動打聽過單邊代表。一些中介向她婉言，他們手上有單邊代表的房源，但無人問津。
單邊代表今朝在american、japan(日本)等發達國家加倍成熟。在國內，受訪者指出，這一形式更適合有必定的經濟實力的業主，因為需求付出兩邊的傭金。對于那些自己不在國內的房東，單邊代表也有吸引力。
馬曉軍說，海內業主是他們的主要客戶群體。這類商務機場接送客戶對單邊代表形式接收度更高，並且比擬海內動輒數個百分點的傭金，國內1％擺佈的費率已經很低；加上國內賣房周期長、流程復雜，他們也更愿意花錢請專業團隊打理。
無論衡宇中介還是業主，都在經歷“新周期”。在一次次“探底”之后，周時雨的心思預期的確被拉低了。賣房兩個月，屋機場接送推薦子的掛牌價比最後降了近30萬元，人在american遠程賣房，她幾乎沒有睡一個完全的好覺。今朝處在旺季，她在社交平臺上又發了一個帖子，先將屋子短租，等候“金九銀十”。
（羊城晚報•羊城派綜合自中國新聞周預約機場接送刊、海報新聞）